l 갭투자란??
우선 갭투자의 뜻을 한번 알아보겠습니다. 갭투자란 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 매입한 후, 단기간에 전세가를 올려 그에 따른 매매가 상승에서 얻는 시세 차익을 목적으로 하는 투자를 말합니다. 갭투자는 값이 오를때 수익률이 높지만, 내릴대는 손실이 크다는 점에서 위험성이 높습니다.
갭투자는 실투자금을 줄일 수 있기 때문에 어느정도 현금을 보유하고 있다면 적은 금액으로 집을 매매할 수 있는 좋은 방법이기는 합니다. 물론 그로인해 발생되는 문제들도 있지만요. 그런데 가끔은 갭투자로 인해 매도한 집을 매수해야 되는 경우도 생깁니다. 전세 임대차 계약을 체결하여 현재 전세 계약 기간 중에 있지만 집주인의 사정 등의 이유로 전세를 끼고 집을 매도하는 경우도 많이 있습니다.
특히나 지금처럼 경기가 좋지 않은 상황에서는 이런 일이 빈번하게 발생합니다. 집주인 사정도 사정이지만, 세입자 입장에서 임대차 계약 기간 전 집이 매매되어 집주인이 바뀌어버리는 것을 감안해야 하는 리스크가 존재합니다.
임대차 보호법이 없었을 예전에는 새로운 집주인이 집을 비워 달라하면 비워줘야 하는 일이 있었습니다. 그럼 세입자 입장에서는 하루 아침에 집에서 나가야하는 일들이 생기게 되는거죠. 그런데 이제는 집주인이 바뀌더라도 주택 임대차 보호법상 새 집주인이 전 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계하기 때문에 기존 계약 그대로 거주하면 됩니다. 전입신고 및 확정일자의 효력도 그대로 유지가 됩니다.
임차인 임장에서는 새로운 집주인이 뭔가 마음에 들지 않아, 신뢰가 생기지 않아 계약을 유지하기 싫다면 어떻게 할 수 있을까요?? 주로 전세나 월세의 경우 보증금 반환이 불확실해지는 느낌이 들때 세입자는 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
하지만 예를 들어 집주인이 바뀌고 10개월 뒤 갑자기 이의를 제기하는 것은 인정되기 어렵기에 최대한 신속하게 하시는 편이 좋겠습니다. 또한 이렇게 계약이 해지되는 경우에는 기존 집주인이 세입자에게 보증금 반환을 해주어야 합니다. 2020년 7월 31일 임대차 3법이 시행되면서 세입자는 2년 더 살겠다는 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다. 이때 집주인은 본인이 직접 거주할 것 등의 타당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 계약갱신청구 기간이 만기로부터 6개월에서 2개월 사이인데 이기간 중 집이 매매되는 경우 계약갱신청구권은 어떻게 될까요??
전세 세입자가 원래 집주인을 상대로 계약 갱신을 요구한 뒤에 그 뒤에 등기를 넘겨 받은 새 집주인도 실제 거주를 위해 계약갱신거절을 할 수 있다라는 대법원 판결이 최근에 나왔습니다. 즉 임대인 지위를 승계한 사람 (바귄 새 집주인)이 종전 임대인과 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 말입니다.
l 갭투자의 장·단점
■ 장점
- 투자금이 부족한 경우에도 투자가능
- 시세차익을 얻을 수 있슴
- 전세금을 재투자하여 수익을 늘릴 수 있슴
■ 단점
- 전세금을 돌려받지 못할 수 있슴
- 공실이 발생할 경우 월세수입이 줄어듬
- 세금 부담이 발생함
l 전세끼고 매매시 주의 점
■ 잔금일은 최대한 길게 잡는게 좋다.
전세끼고 집을 매입할 경우 임차인을 맞춰야 하므로 잔금일은 길게 잡는게 좋습니다. 보통 아파트 매매시 잔금일은 2~3개월 정도 됩니다. 그런데 전세끼고 집을 매매할 경우는 6개월 정도를 잡는게 좋습니다. 아니면 특약사항으로 전세 세입자 맞춰질시 잔금일로 한다는 내용이 있으면 좋습니다. 모든 협의는 계약금 입금 전에 하세요
■ 전세 매물을 다른 부동산에도 내놓아야 합니다.
전세 매물은 한 부동산에만 내놓지 말고 다른 부동산에도 최대한 많이 내놓으면 좋습니다. 한곳에만 의존하다 보면 늦어질 수 있습니다. 미리 사전에 공지하여 최대한 문제 없이 진행하시길 바랍니다.
■ 대출가능 여부를 미리 확인해야 합니다.
전세 세입자 맞춰질 시 잔금일로 한다는 특약이 있지 않다면, 잔금일을 뒤로 미뤘다고 해도 그때까지 세입자가 맞춰지지 않을 리스크도 대비해야 합니다. 전세를 못 맞출 경우에는 대출을 받아야 하는데 대출이 나오지 않는다면 낭패이겠죠?? 미리 대출이 가능한지 여부를 확인해야 합니다.
l 전세끼고 매매시 호구되지 않는 팁
■ 가격을 깎을 수 있는 힌트를 잘 찾아야 합니다.
집주인이 왜 팔아야 하는지, 언제까지 팔아야 하는지, 이유가 무엇인지 등 내가 우위에 설 수 있는 내용들을 파악하여 가격 협상을 유리하게 만들어야 합니다. 집주인이 양도세 비가세 기간안에 팔아야 한다? 라고 한다면 그 기간 전에 산다고 하면 가격을 깎을 수 있습니다.
■ 주변의 아파트 전세가도 확인해야 합니다.
내가 사려는 아파트의 전세가만 보면 안되고 같은 구조나 크기의 아파트들의 전세가도 비교해야 합니다. 만약 내가 사려는 아파트가 구축 아파트인데, 옆에 있는 신축 아파트와 전세가 차이가 별로 없다면 전세 손님들은 신축 아파트로 갈 가능성이 높습니다. 그러면 내가 전세맞추기 힘들어지겠죠??
■ 입주물량과 미분양을 체크해야 합니다.
입주물량이란 새로 지어진 아파트들이 입주할 때 생기는 공급량을 말합니다. 만약 내가 사려는 지역에 입주물량이 많다면 그 만큼 전세가가 낮아질 가능성이 있습니다. 왜냐하면 새로 입주하는 사람들 중에 투자자들이 있을텐데 그들은 급하게 전세를 구하거나 가격을 낮춰야 하기 때문입니다.
그리고 내가 사려는 지역에 미분양이 많다면, 그만큼 아파트 가격이 오르기 어렵습니다. 왜냐하면 미분양이 많으면 공급과잉으로 인해 가격이 하락하거나 정체되기 때문입니다.
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